Siirry pääsisältöön

Asunnonostajan muistilistaa




  Kuvat MM
Kokoan tähän postaukseen omakotitalon ostajan muistilistaa hieman eri lähteistä. Lähteet ovat ainoastaan kirjoituksen lopussa.
Haaveissa omakotitalo?
Aika moni meistä haaveilee jossakin elämänsä vaiheessa omakotitalon ostamisesta.
Mielikuvat sisustuslehtien sivustoilla sunnuntaivaatteisiin puetuista lapsista,
ruokapöydässä olevista herkuista nostavat haaveet ja odotukset pilviin.Meistä tulee onnellisia
sitten kun me asutaan täydellisesti (itse) rempatussa omakotitalossa.
Remppa sujuu kuin Strömsössä, parisuhde voi hyvin ja lapset eivät koskaan kiukuttele.

Kuvat siististä ja hyvin remontoidusta asunnosta kertovat lopputuloksen,
josta on lupa nauttia ja olla ylpeä, mutta ne eivät kerro sitä remonttiin kuluneen työn
ja tuntien määrää, epätoivoa eikä mitään muutakaan aiheeseen liittyvää. Mutta sen kuvat saavat
aikaan, että meihin iskee kuvia katsoessamme ehkä kateus: epistä miksi tuolla on tuollainen.
Helppohan tuon on, kun on tuollainen kiva talo ja itse kasvatetuista tomaateista on tehty salaattia.
Minäkin halua. Kyllä mekin tuollainen tehdään. Siitä alkaa usein se haaveilla ja uskomuksilla kivetty
tie helvettiin tai täydelliseen taivaaseen. Riippuen siitä, millaiset ovat ennakko-odotukset.

Haaveilusta kaikki lähtee ja se on o.k. Haaveita saa ja pitää olla. Omakotitalon ostaminen on
kuitenkin vähän sellainen pidempi prosessi, johon kannattaa varata aikaa ja tutustua muutamiin
pieniin perusasioihin, mieluummin liian huolellisesti kuin ei ollenkaan. Tällaisella esikartoituksella
kykenee nimittäin ehkä  hieman madaltamaan sitä kuoppaa, mihin todennäköisemmin putoaa.

Konkari tietää putoavansa kuoppaan, mutta ensimmäistä kertaa omakotitaloa ostavan
kannattaa ottaa mukaan joku realisti, joka tekee ne inhottavat kysymykset ratkaisevalla hetkellä.

Mieti ensiksi mikä on motivaatiosi. Miksi haluat omakotitalon? Tiedätkö mitä omakotitalon pitäminen
vaatii? Oletko valmis siihen? Omakotitalo on vähän kuin koira. Koiran kanssa on lenkkeiltävä päivittäin.
Omakotitalossa on jatkuvasti jotakin ruuvattavaa tai tarkastettavaa. Jos mieluummin makaat sohvalla,
käyt elokuvissa tai kuntosalilla, niin  ehkä sinulle sopii urbaanimpi muoto elää. Tai ainakaan älä ihan
heti syöksy ostoksille. Vuokraa talo vuodeksi ja katso, miltä siinä tuntuu asua ja elää. Jos vielä vuoden
asumisen jälkeen sanot tahdon, tahdon omakotitaloon, niin anna palaa.

Omakotiasujalla on erilaisia huolia. Osa liittyy talon kuntoon, osa luonnonolosuhteisiin.
Osasta selviää korjaamalla (ja paksulla kukkarolla), osa pitää vain hyväksyä. Kun yöllä on satanut
lunta, pääsetkö autotallistasi ulos vai pitääkö sinun ensiksi tarttua lumikolaan ja tehdä tunti lumitöitä.
Mitenkäs talon putket. Onko vaarana että ne jäätyvät… Jne.



Asioita, joita on hyvä itseltään kysyä ennen kuin vaihtaa asuntoa tai hankkii ensimmäistä
omaa asuntoa, on sitten kysymyksessä kiinteistö tai osakehuoneisto:
  • Minkälaisen asunnon (oikeasti) tarvitset tai haluat? Mitä teet kotonasi?
    1. ruokaa
    2. puutarhanhoito on tärkeää
    3. rauhallisuus, ei naapureita - kuka auraa tiet talvella ja tekee lumityöt muutenkin?
    4. lähiö, jossa pelaavat auraukset
    5. sijainti helppo työmatkojen näkökulmasta: millaiseen sijaintiin sinulla on varaa?
    6. et pidä ollenkaan puutarhatöistä
    7. ylläpito ja huoltaminen ovat välttämätöntä omakotitalossa
      (ja kaikissa muissakin) osaatko tehdä itse, vai tarvitsetko tällaiseen apua?
    8. missä sijaitsevat palvelut? Kuinka pitkä matka on kauppaa?
    9. onko mahdollisuus käyttää joukkoliikennettä? Selviätkö ilman omaa kulkuneuvoa?
      Pystytkö liikkumaan tarvittaessa pyörällä tai jalan? Motivoidutko sellaiseen, vai
      onko tunne/halu saada metsäkämppä niin suuri, että realismi unohtuu?
    10. Ovatko kaupungin palvelut sinulle tärkeitä? Mitkä ovat mielestäsi välttämättömiä?
      Teatteri, kuntosali, valaistus, hiekoitetut tiet, kauppa korttelin sisällä...
    11. Onko naapuristolla merkitystä? Valitsetko itsellesi vieraan alueen vai pitäydytkö
      tutussa ja turvallisessa?
    12. Millaisia muutoksia elämääsi on tulossa lähiaikoina? Mitä nämä muutokset edellyttävät
      tulevalta asunnoltasi?
    13. Haluatko pitkäaikaisen kodin vai paikan, jossa viivyt muutaman hetken ja sitten muutat pois?
      Jos haluat asua kodissasi loppuelämäsi, mitä sen suunnittelussa (remonttia kuitenkin teet) tulisi
      ottaa heti huomioon? jne.

  • Miettiessäsi muuttoa itsellesi vieraalle alueelle, selvitä alueen mahdolliset rakentamis- ja
    liikennesuunnitelmat välttyäksesi yllätyksiltä. Millaisia asioita on kaavoituksen näkökulmassa
    tulossa alueen tai lähialueen tyhjille tonteille.
  • Kaikista tärkein asia asuntokaupassa on lopultakin sijainti, sijainti ja sijainti. Älä ihastu seiniin.
    Se on tunnetta. Mieti sijaintia. Onko se sellainen, johon muutkin ihastuvat. Heillä ei ole sinun
    tunnekokemustasi.

Älä hätiköi - Aika on ystäväsi
  • Varaa riittävästi aikaa kohteen etsimiseen.
  • Varaa riittävästi aikaa kohteeseen tutustumiseen. Anna kohteen mennä, jos et ole vielä
    ehtinyt tutustua kaikkiin osa-alueisiin, jotka haluat selvittää.
  • Käytä asuntoa etsiessäsi apunasi kiinteistövälittäjän ammattitaitoa(?) jos hänellä sellaista on.
  • Tee nettiin asuntohaku, seuraa lehti-ilmoituksia, tutustu kohteisiin henkilökohtaisesti. Vertaile,
    tee vaikkapa tilastoja kohteistasi.
  • Etene hitaasti. Mieluummin liian hitaasti kuin nopeasti. Jos sinua painostetaan tekemään
    nopea ratkaisu, kun kiinnostuneita on jo jonoksi asti, anna asunnon mennä.


Tee taloutesi tulo- ja menoarvio
Tulo- ja menoarvion tekemisessä noudatan vanhaa sääntöä, jonka mukaan menot kannattaa
arvioida aina
n. 25 -30 % suuremmiksi, mitä ne ovat ja tulot realistisesti siihen,
mitä ne ovat tai hieman pienemmiksi. Tämä on sitä oman elämän riskinalyysiä.
 
  • Tunne lukusi. Paljonko sinulla menee rahaa välttämättömiin menoihin?
  • Paljonko pystyt lyhentämään lainaa?
  • Paljonko sinulla jää rahaa remonttiin? Pystytkö tinkimään mielihaluistasi remontin ajan?
  • Mitä käy jos tapahtuu jotakin yllättävää? Millainen puskuri sinulla on vai saatko lisää lainaa?
  • Keskustele laina valmiiksi. Sovi hintahaarukasta, jonka sisällä liikut. Jos operoit lainalla, muista,
    että se on maksettava takaisin korkoineen.
  • Pohdi korkovaihtoehtoja.
  • Onko sinulla muita lainoja? Jos on, paljonko. Kannattaisiko ne niputta samalla pankin luotoksi ja
    maksaa pois.




Asuntoesittely
Kun on edetty niin pitkälle, että ollaan asuntoesittelyssä, on siellä oltava nähtävillä ainakin seuraavat
asiakirjat


  • Kiinteistön kaupassa välttämättömiä tutustumisen kohteita ovat lainhuuto- ja rasitustodistus
    sekä kiinteistörekisteriote karttoineen.
    Asunto-/kiinteistöesite (tonttikartta, jotta saat selville rajat)
    ja rakennuksen pohjapiirros
  • yhtiöjärjestys - yhtiöjärjestys on asunto-osakeyhtiön "partituuri". Katso onko siellä
    lunastuslauseke. Jos on, niin kuinka pitkä aika kuluu odotellessa? (Ei kannata muuttaa ja
    aloittaa mitään toimenpiteitä ennen kuin aika on umpeutunut.)
  • alle 3 kk vanha isännöitsijäntodistus. Huomioi keväisin pidettävät yhtiökokoukset ja niistä
    seuraavat mahdolliset muutokset tietoihin. Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous on pidettävä
    6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä.
  • PTS (taloyhtiön pitkäntähtäimen suunnitelma) (siirtymäaika vuosi 2011)
  • energiatodistus, jos taloyhtiössä on yli 6 asuntoa. Tilanteet, milloin energiatodistus ei ole
    pakollinen löytyvät
    http://energiatodistus.motiva.fi/mika-on-energiatodistus/milloinvaaditaan/
    oheisesta linkistä. (3.3.2018).
  • taloyhtiön viimeinen tilinpäätös, tulos- ja taselaskelmat
  • alueen asemakaava selostusliitteineen ja jos mahdollista, muita alueen kaavoja.
    Omakotitalon ollessa kysessä kiinteistön rasitteet ja millaisia rakentamiseen liittyviä
    rajoituksia/oikeuksia kiinteistöllä on? Mitä on suunnitteilla naapuristoon.
  • Jos taloa välittää kiinteistönvälittäjä, hänen pitää esittää tarvittavat asiapaperit ostajalle ja
    antaa esitteessään tietyt asetuksen määrittelemät tiedot.
    Jos taloa myy omistaja itse, pyydä omistajalta selvitys
  • asunnon tyypistä - onko kyseessä pientalo- vai vapaa-ajan asunto
  • onko myytävänä kiinteistö, sen määräosa tai määräala vai rakennus vuokramaalla
  • alueen kaavoitustilanne, mahdolliset rakennuskiellot ja kaavoitusviranomaisen yhteystiedot
  • jos talo on uudehko tai vanhassa kohteessa on tehty lisärakentamista, sen rakennusluvat,
    piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat
  • kiinteistön sijaintikunta sekä kaupunginosa tai kylä, kiinteistötunnus ja lähiosoite
  • maa-alueen pinta-ala
  • rakennusoikeus
  • kiinteistöön kuuluvat muut rakennukset, varastot, leikkimökki tai huvimaja. Jos on kyse
    maatilakiinteistöstä, mitä sinne kuuluu?
  • alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
  • vuokramaasta vuokranantaja, vuokrasopimus, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja
    vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset
  • kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet
  • rakennuksen käyttöönottovuosi tai arvio siitä
  • pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali ja lämmitys- sekä
    vesi- ja viemärijärjestelmä
  • huoneluku ja pinta-ala, eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
  • energiatodistus, jos rakennus on otettu käyttöön vuonna 1980 tai sen jälkeen
  • keskimääräiset lämmityskustannukset
Asunnosta annetut markkinointitiedot ovat tärkeitä.
  • Jos esitteessä on rakennuksen kunnon kohdalla merkintä ”Hyvä”, ostajalla on lähtökohdiltaan
    oikeus odottaa saavansa ikäänsä nähden hyväkuntoisen talon. Omasta mielestäni tällöin
    perusasioiden pitää olla kunnossa. Esimerkiksi omakotitalossa se minun henkilökohtaisessa
    maailmassani tarkoittaa kunnossa olevaa kattoa ja huollettua vesijärjestelmää sekä puhtaan
    veden että jäteveden osalta.
  • ”Tyydyttävä” ja ”Välttävä”- merkinnät viittaavat usein talon ikääntymiseen ja huolto- ja
    korjaustarpeisiin.
  • ”Huono”-merkinnällä ja ”Purkukuntoiselta”- talolta ei luonnollisesti pidä odottaa liikoja.


Ennen asunnon tai kiinteistön ostopäätöstä

  • Ostajan pitää aina tarkastaa talo, sen ulkorakennukset, tontti ja rajat huolella ennen kaupantekoa.
  • On myös huomattava, että kaikki ne asiat, jotka olisi voinut normaalitarkastuksessa huomata,
    ei voi jälkikäteen vaatia hyvitystä. Siksi itse suosittelen listan laatimista, että muistat katsoa kaikki
    läpi, mitä pitää. Kyseisen paperin voi sitten luovuttaa myös myyjälle, jotta voidaan yhdessä todeta,
    ennen kaupan tekemistä, mitä on käyty läpi ja missä kunnossa asiat ovat tarkastushetkellä olleet.
  • Ennen kuin edes ajattelee ostoa kannattaa selvittää, miten talon vesi- ja jätevesihuolto on
    järjestetty. Millaisessa kunnossa putkisto on jne.
  • Älä tee ostopäätöstä ensimmäisen näytön perusteella ellei sitten ole kyse sellaisesta kohteesta,
    jonka haluat vikoineen ja virheineen kaikesta huolimatta, tapahtuipa mitä hyvänsä. Huomioi,
    että tunnepitoinen ostaminen voi tulla hyvin kalliiksi.
  • Jos olet oikeasti kiinnostunut kohteesta, käy siellä uudelleen listasi kanssa.
    Mieluusti niin, että talon omistaja on mukana, jotta voit kyselleä asioita. 
  • Koputtele seiniä (erilaienn ääni, jos on koste. Kuiva seinä kopisee terävästi.)
  • Kuuntele koputellessasi ovatko pesuhuoneen laatat kiinni. (Tuntee kyllä kävellessäkin, jos
    laatta ns. kelluu, mutta edellyttää, että on kengät jalassa)
  • Kurkistele autotallin tavaroiden taakse, miltä seinä näyttää. Onko esineillä yritetty peittää jotakin.
  • Tutki ala- ja yläpohjat taskulampulla, käy katolla, jos uskallat kivietä tai pyydä apuri mukaan.
    Käy yläkerrassa katsomassa ja jos olet ostamassa 1950-luvun rintamamiestaloa, niin katso
    että sivukkeet ovat kylmillää!!!! Niitä ei saa tehdä lämpimiksi-ovat osa painovoimasta
    ilmanvaihtoa ja katso sivukkeiden katosta ja seinistä, onko valumia. Jos näet harjalle,
    katso ettei päivä paista sisälle harjapeltin alta. Katso myös huolellisesti juurien kohdat. 
  • Käy kellarissa ja haistele ilmanlaatua. Katsele seiniä. Onko vesiraja näkyvissä.
  • Millaista tavaraa kellarissa on? Onko se nostettu ns. "taivaisiin", se voi kertoa siitä, että
    kellari täyttyy sateilla ja sulamisvesien aikaan vedellä.
  • Kuntotarkastusta ei ole pakko tehdä. Mutta jos olet myyjän roolissa teetä se ehdottomasti
    ammattilaisella ja ota virhevakuutus. 
  • Jos olet ostamassa ensimmäistä kiinteistöäsi, pyydä joku rakennuksista ymmärtävä
    sukulaisesi paikalle tai palkkaa joku rakennusalan ammattilainen tai muuten asiasta
    ymmärtävä mukaasi. Pari satasta tässä vaiheessa on pieni sijoitus, jos se auttaa sinua
    välttämään pommin.
     
  • Huomaa kuntotarkastuksesta se, että se ns. tavanomainen kuntotarkastus ei tuo esiin
    piileviä virheitä, mutta se auttaa saamaan hyvää tietoa rakennuksen perusasioista, riskipaikoista
    ja tulevista remonttitarpeista. Ja ehkä siinä löytyy kohta, jota kannattaa tarkastella syvällisemmin.
  • Kysele kiinteistönvälittäjältä ja myyjältä talon korjaus- ja huoltohistoriaa. Joskus sellainen on
    olemassa kirjallisesti, esim. ruutuvihkossa. (Itselläni se on tuon mökin osalta tässä blogissa.)
 Kiinteistöä ostettaessa kiinnitä vielä erityisesti huomiota näihin asioihin


  • Myydäänkö määräalaa vai onko kyseessä lohkominen ja kuka maksaa sen kustannukset?
    (Yleensä ostaja maksaa ja aivan ehdottomasti kiinteistö kannattaa lohkoa! Onneksi pankkikin
    vaatii sitä nykyisin.)
  • Onko kyseessä oma tai esim. kaupungin tai kunnan vuokratontti, (vuokra-aika, millainen
    lunastusmahdollisuus tontilla on ja miten sen hinta muodostuu)?
  • Rakennusoikeus, onko kaikki neliöt rakennusoikeudesta käytetty vai onko rakennusoikeutta
    jäljellä?
  • Alueen kaavoitustilanne. Kaavoitustilanne selviää paikkakunnan kaupunkisuunnittelusta,
    kuten jo edellä totesin. 
  • Vesijohto- ja viemäröintitilanne, onko kyseessä kunnallinen vai oma järjestelmä?
  • Lämmitysmuoto; onko mahdollista muuttaa energia taloudellisemmaksi ja sen mahdolliset
    kustannukset?
  • Mitä rasitteita ja rasituksia kiinteistöllä on? Näistäkin kirjoitin jo yllä.
Asunto-osakkeita ostettaessa
  • pinta-ala ja huoneluku (yhtiöjärjestys)
  • myyntihinta sekä velaton myyntihinta. Voiko mahdollisen yhtiövelan maksaa pois ja
    maksuajankohta?
  • asunnon vapautuminen
  • markkinoinnista vastaavan elinkeinoharjoittajan nimi ja osoite
  • asuinalueen kaavoitustilanne ja liikenneyhteydet
  • asunnon käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset sekä yhtiöllä tai osakkeenomistajilla
    oleva lunastusoikeus (tästä mainitsin jo tuossa yllä, mutta juurikin voi olla näitä rajoitteita
    asunnon käyttöön.)
  • peruskorjaukset ja uudistukset, joiden toimeenpanosta on päätetty sekä niiden arvioidut
    toteuttamisajankohdat
  • asumiskustannukset kuten vastikkeet, vesi-, autopaikka- ja saunamaksut, tonttivuokra.
    Huomioi mahdolliset yhtiökokouksessa tehtävät muutokset!
  • ja jos asunnossa on vuokralaisia, niin mikä on heidän irtisanomisaikansa?

Ostotarjous kiinteistönkaupassa kannattaa tehdä kirjallisesti

  • Myyjälle tehty ostotarjous ei kiinteistönkaupassa ole samalla tavoin sitova kuin asunto-osakkeiden
    kaupassa. Tarjouksen perumisesta ei joudu maksamaan vakiosopimussakkoa tai menettämään
    koko käsirahaa.
  • Kiinteistönkaupassa osapuolia sitoo vain maakaaren määrämuodossa tehty esisopimus,
    jonka kaupanvahvistaja vahvistaa.
    Esisopimusmenettelyä käytetään kuitenkin varsin harvoin.
  • Jos jompikumpi osapuoli peruu kaupanteon tarjouksen tms. vapaamuotoisen esisopimuksen
    jälkeen, hänen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja
    muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
  • Jos käsirahaa on maksettu, siitä pitää palauttaa osa, joka ylittää nämä kustannukset.

Kauppakirja pitää tehdä kirjallisesti

Kiinteistönkaupan kauppakirja pitää tehdä kirjallisesti. Maakaaren mukaan kauppakirjassa pitää
näkyä ainakin
  • kiinteistön luovutustarkoitus
  • kiinteistön yksilöintitiedot
  • myyjän ja ostajan tiedot
  • kauppahinta ja muu vastike.
Kauppakirjaan on syytä kirjata paljon muutakin, esimerkiksi tiedot omistus- ja hallintaoikeuksien
sekä vaaranvastuun siirtymisestä ja sähkö- ja LVI-liittymäsopimusten siirrosta.
Kaupantekoon kutsutaan mukaan virallinen kaupanvahvistaja, joka vahvistaa kaupan kaikkien
allekirjoittajien tai asiamiesten läsnäollessa.
Kiinteistönvälittäjän velvollisuus on laatia asianmukainen kauppakirja.
  • Jos välittäjää ei ole, kauppakirjan laatimispalvelun voi ostaa välitys- tai asianajotoimistolta tai
    pankilta.
  • Jos myyjä myy taloa itse ja olet epävarma siitä, tuleeko kauppakirja laadituksi oikein, ehdota
    myyjälle palvelun ostamista luotettavalta ammattilaiselta.
Kauppakirjoissa käytetään vakiolausekkeita, kuten:
  • ”Ostajat ovat huolellisesti tutustuneet kaupan kohteeseen ja hyväksyvät sen siinä kunnossa
    kuin se viimeksi esiteltäessä oli” ja
  • ”Myyjä vakuuttaa antaneensa kaikki ne tiedossaan olevat tiedot ja niissä mahdollisesti ennen
    kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet kaupan päättämisessä vaikuttaa
    ostajan ratkaisuihin”.
Tällaiset vakiolausekkeet ovat tärkeitä viestejä esimerkiksi sen selvittämiseksi, että talo on
ikääntynyt ja perustiedot kiinteistöstä on annettu. Ne eivät kuitenkaan yksinään poista myyjän
vastuuta kaupanteon jälkeen ilmenevistä tieto- tai laatuvirheistä.

Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta

Kiinteistönostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden sisällä kaupanteosta. Lainhuudatus on
kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuudatuksessa
tarkastetaan myös luovutuksen pätevyys.
Lainhuutoa haetaan maanmittauslaitokselta, jonka toimialueella huudatettava kiinteistö sijaitsee.
Lainhuutohakemuksen voi tehdä itse tai tehtävän voi antaa kiinteistönvälittäjälle tai pankille. 

Hakemukseen liitetään alkuperäinen kauppakirja liitteineen. Varainsiirtovero pitää maksaa ennen
lainhuutohakemusta.

Toistona, mutta tärkeä asia
Tarkista myös tontti ja kaava
  • Kiinnitä huomiota myös siihen, millaiselle tontille talo on rakennettu.
  • Jos tontti on kuivalla harjulla tai kalliolla, vettä tuskin kertyy talon seinänvierille.
  • Jos tontti on märkä notkelma, vesi jää helposti siihen seisomaan. Mihin vesi menee/pääsee
    menemään, jos tulee esimerkikisi rankkasade tai mihin sulamisvedet menevät?
  • Vettä voi kertyä myös talon rakenteiden ympärille.
  • Rinnetontilta vesi virtaa pois, mutta katso kuitenkin, onko maa kosteaa talon sillä sivulla,
    joka on tontilla ylempänä. Jos tontti on kallioinen, kapilloituuko vettä kivijalkaa pitkin talon
    rakenteisiin?
  • Jos olet ostamassa tonttia tutki kasvillisuutta. Muista, että mäntymaa on kuivempaa kuin
    kuusimetsä. Lehtipuut vaativat kosteutta ja jos ne kasvavat ja voivat hyvin, voit olla varma,
    että vettä on jossakin. Joten jos on kovin kaunis ja hyvinvoiva koivikko, niin...
  • Savisella maalla vesi seisoo ja usein savinen maa pitää paaluttaa. Perustaminen on joka
    tapauksessa tehtävä kunnolla. Jos on kyse joen rannasta, niin savimaa valuu vähitellen veteen?
  • Tutki pihalla, miten maa on salaojitettu. Varmista, että salaojat ovat riittävän kaltevia.
    Huomaa myös pihan istutukset – ne eivät saa olla liian lähellä seinää.
  • Tutustu alueen asemakaavaan, jotta saat selville, mitä talon viereen ja eteen on kenties tulossa.
    Voit myös ottaa yhteyttä rakennustarkastajaan.
  • Selvitä, paljonko tontille saa vielä rakentaa ja voiko taloa esimerkiksi laajentaa 

    Muista, että tontti vaikuttaa kiinteistön arvoon  
    • Vuokratontin pitäisi laskea asunnon kauppahintaa roimasti, mutta tätä myyjät,
      ostajat ja välittäjätkään eivät aina ymmärrä. Tontit ovat kalliita ja kasvukeskuksissa
      maapohjan arvo on alati kasvava osa koko talon arvosta.
       
    • Sijainnilla on väliä. Jos esimerkiksi ikkunan alla viuhtoo junanrata, jossa menee
      10 junaa tunnissa, voi olla, että kiinteistö ei kiinnosta tulevaisuudessa ketään.
    • Vuokratontissa maapohjan arvo kasvaa myös, mutta arvonnoususta hyötyy
      maanomistaja eikä talon asukas. Tämän puutteen lisäksi maanomistaja perii
      asukkaalta tontista vielä vuokraakin ja vuokra-aika on aina rajallinen. Talokaupassa
      kannattaa muistaa, että tyhmä ei ole se, joka pyytää liikaa, vaan se, joka maksaa.
       
    • Järkevä ostaja vertaa hintapyyntöjen sijaan talojen odotettavia kokonaiskustannuksia
      vaikka seuraavan kymmenen vuoden aikana
      .
    • Pohdi myös liikkumista, arvonnousua ja alueen/paikkakunnan kehitys- ja
      kasvunäkymiä. Millaisia työpaikkoja alueella on? Onko kyseessä ns. auringonlaskun
      alue vai paikka, jossa työpaikkoja rakennetaan jatkuvasti lisää.
    • Onko paikka hyvän työnkäyntialueen sisällä. Tässä ovat kulkuyhteydet
      keskeisessä roolissa.
    • Kaupunkien vuoratonttien korotuspaineet ovat näkyneet ikävällä tavalla.
      On joitakin tontteja, joiden vuokra on ehkä n. 2500 €/vuosi, mutta kun summa
      tarkastetaan indeksillä, niin se voikin olla 15 000-50 000 €/vuosi. Joten...



Varsinainen asunnon osto


  • Kun tarjous on hyväksytty, sovitaan kaupantekopäivä.
  • Kaupantekoon tarvitaan allekirjoitettavaksi kauppakirja, jossa on yksilöitynä
    kaupanteon kohde, kerrottuna kaupan ehdot sekä myyjän ja ostajan henkilötiedot.
  • Raportti talossa tehdystä kuntotarkastuksesta saatetaan laittaa kauppakirjaan liitteeksi.
  • Mikäli pankki on apuna talo-ostoksilla, yleensä sen edustaja on mukana myös kaupanteossa.
  • Osakehuoneiston osakekirjojen vaihtaessa omistajaa kaupan virallistamiseksi tarvitaan
    kahden todistajan allekirjoitus.
  • Kiinteistökaupan voi nykyisin tehdä jopa sähköisesti verkossa maanmittauslaitoksen sivuilla.
  • Uuden kiinteistön omistajan on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan
    allekirjoituksesta lainhuutoa, jonka seurauksena hänet merkitään kiinteistön omistajaksi
    lainhuuto- ja kiinteistörekisteriin. Käytännössä pankki hakee tämän (maksua vastaan)
    sillä kiinteistö on yleensä lainan vakuutena.
  • Kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta talon ostajan on maksettava myös varainsiirtovero,
    joka on osakehuoneiston kaupassa kaksi prosenttia ja kiinteistön kaupassa neljä prosenttia.
    Käytännössä tämä maksetaan kaupantekotilaisuudessa.


    Sanastoa


  • Energiatodistus Asiapaperi, jossa ilmoitetaan laskennallinen arvio talon tai huoneiston
    energiatehokkuudesta. Pientaloaan myyvän on esitettävä talonsa energiatodistus, jos talo
    on rakennettu vuoden 1980 jälkeen.
  • Hallinnanjakosopimus on tärkeä paperi, jos ostat paritalon, joka on kiinteistön muotoinen.
    Hallinnanjakosopimuksella saman kiinteistön eri omistajat sopivat kiinteistöllä olevien
    rakennusten ja maa-alueiden hallinnasta. Hallinnanjakosopimus virallistetaan
    maanmittauslaitoksella.
  • Hulevedet ovat kiinteistön sade-, salaoja- ja pintavesiä, jotka tulee ohjata putkistoin pois
    rakennuksen ympäriltä. Joissakin kaupungeissa on erikseen jo ns. hulevesimaksu.
  • Isännöitsijänsopimus on asunto-osakekaupan tärkein asiakirja, joka kertoo olennaiset asiat
    taloyhtiön kunnosta ja lähitulevaisuudessa toteutettavista korjauksista. Osakkaat tai heidän
    edustajansa tilaavat isännöitsijäntodistuksen yhtiön isännöitsijältä.
  • Kiinteistörekisteriote on maanmittauslaitoksen antama dokumentti, josta käyvät ilmi
    kiinteistön muodostamista koskevat tiedot, kiinteistötunnus ja pinta-ala.
  • Lainhuutotodistus on maanmittauslaitoksen antama asiakirja, josta selviävät kiinteistön
    omistajat. Uuden omistajan on haettava pian kaupan jälkeen lainhuutoa, jotta hänet kirjataan
    lainhuutorekisteriin kiinteistön omistajaksi.
  • LKV eli Laillistettu Kiinteistönvälittäjä on Keskuskauppakamarin LKV- tutkinnon suorittama
    henkilö. Ei valitettavasti ole kuitenkaan 100 % tae ammattitaidosta. Vastaani on tullut välittäjä,
    joka ei ollut tutkintoa suorittanut, mutta on ollut yksi ammattitaitoisimmista ja asiantuntevimmista
    välittäjistä, joita olen kohdannut.
  • Lohkomisessa aiemmin yhteen tai useampaan kiinteistöön kuulunut määräala muutetaan
    omaksi kiinteistökseen. Lohkomisen hyväksyy viranomainen, ja siitä tulee tiedot
    kiinteistörekisteriin.
  • Piilevä virhe eli salainen virhe on kaupanteon jälkeen talosta löytyvä merkityksellinen virhe,
    josta myyjä ei ole ollut tietoinen ja jonka vuoksi kiinteistö tai huoneisto poikkeaa laadultaan
    merkittävästi siitä, mitä oletettiin.
  • Rasite on jollekin kiinteistölle annettu pysyvä oikeus käyttää toisen kiinteistön maapohjaa tai
    rakennusta esimerkiksi kauttakulkuun, putkistojen ja liittymien sijoitteluun. Rasitteet on merkitty
    kiinteistörekisteriin.
  • Rasitustodistus on maanmittauslaitoksen antama asiakirja, josta käyvät ilmi kiinteistön
    kiinnitykset ja ulosmittaukset sekä siihen kohdistuvat oikeudet ja rasitteet.
  • Varainsiirtoveron maksaa ostaja kuuden kuukauden sisällä asunto-osakkeen tai kiinteistön
    kaupantekopäivästä. Veron suuruus on asunto-osakkeissa kaksi prosenttia, kiinteistöissä neljä
    prosenttia kauppahinnasta.


Kerrataan vielä lopuksi ne asuntokaupan kolme tärkeintä asiaa:
  1. sijainti
  2. location
  3. Lage


Tämän postauksen kokoamiseen on käytetty seuraavia lähteitä:

IF:n Ifin Asunnon kuntokartoitus -sovellus. 

Kilpailu- ja kuluttajavirasto. (2014). Omakotitalon ostaminen.  
https://www.kkv.fi/Tietoa-ja-ohjeita/Ostaminen-myyminen-ja-sopimukset/asuntokauppa/omakotitalo/ (3.3.2018).

Laitinen, Jaana. (2011). Tarkista talon kunto ennen ostopäätöksen tekemistä. Rakennus Suomela. 
 https://www.suomela.fi/Tutkimukset--tilastot/Omakotitalotutkimus-1/Tarkasta-talon-kunto-ennen-ostopaatoksen-tekoa-44350 . (3.3.2018).

Maanmittauslaitos. (4.3.2018).

Rinne, Hannu. (2010). Perinnemestarin remonttikirja. Hyvin korjattu on parempi kuin uusi. WSOY.

Vakuutusyhtiö IF Haaveena vanha omakotitalo. Asiantuntijana Katja Änkilä.
 https://www.if.fi/henkiloasiakkaat/vakuutukset/kotivakuutus/muuttaminen/muutto-vanhaan-omakotitaloon.  (3.3.2018).

Wollsten, Maria. Muistilistaa asunnon ostajalle. Rakentaja.fi.
 https://www.rakentaja.fi/artikkelit/637/muistilista_asunnon_ostajalle.htm (3.3.2018).

Änkilä, Katja. Asunnon osto-opas. Meillä kotona.
 https://www.meillakotona.fi/artikkelit/asunnon-osto-opas  (3.3.2018).

Änkilä, Katja. Muistilista asunnon ostajalle. 
 https://www.meillakotona.fi/artikkelit/muistilista-talon-ostajalle Meillä kotona. (3.3.2018).

Änkilä, Katja. Talon ostamisen tärkeä sanasto.
 https://www.meillakotona.fi/artikkelit/talon-ostamisen-tarkea-sanasto. Meillä kotona. (3.3.2018). 



Sinua saattavat kiinnostaa myös seuraavat jutut

Kokko, Outi. (2011). Venäläistä rulettia: Hometalo voi yllättää. TalousSanomat.  
https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000001724111.html (3.3.2018).

Kulmala, Tatu. (2012). Erään talokaupan anatomia - Neuvoja vanhan talon myyjälle. Lukander Ruohola HTO.  
http://www.lrhto.fi/artikkelit/kiinteistot-ja-asunnot/eraan-talokaupan-anatomia-neuvoja-vanhan-talon-myyjalle/  (3.3.2018).

MTV3.fi Vanhan omakotitalon osto-opas. (2006).
 https://www.mtv.fi/lifestyle/koti/artikkeli/vanhan-omakotitalon-osto-opas/3225742#gs.9Mjdj3k (3.3.2018).

Mölsä, Seppo. (2014). Ostajan ei kannata riidellä vanhojen talojen märkätilojen ja salaojien virheistä. 
Rakennuslehti.
 https://www.rakennuslehti.fi/2014/11/ostajan-ei-kannata-riidella-vanhan-talon-markatilojen-ja-salaojien-virheista/ . (3.3.2018).


Kommentit

Tämän blogin suosituimmat tekstit

Muutos I

Kuvat MM

Ajattelin koota tähän mökin rempan vaiheista hieman materiaalia muistiin, jotta on helppo sitten katsoa, mitä on tullut tehtyä. Remppasuunnitelma ei ole kaikilta osin ihan pitänyt, sillä mukaan mahtuu sellaisia asioita, joita en osannut ottaa huomioon suunnitelmaa laatiessani. Jatkan sitten jossakin vaiheessa, kun homma on taas edennyt, tästä aiheesta otsikolla Muutos II.

Muutos on kyllä aika valtava. Ensiksi siitä ostohetkestä, rempan pölyisimmästä vaiheesta, tähän hetkeen. 

Aivan alussa mökki näytti tältä. Ihan söpö. Monen mielestä. Minunkin. Noin päällisin puolin. Mutta sisäinen timpurini vaati tehdä muutamalle suoranaiselle virheelle jotakin.
Ja minä tartuin ihan ensiksi sorkkarautaan ja hajotin ihan ensiksi kuistin. Ja sitten  terassin ystävän avustuksella. Siinä meni pari päivää, että saatiin kaikki purettua ja lankut kasaan. Samaan aikaan nappasin käteen lapion ja aloin, naapureiden kauhuksi, tuhota taloa ympäröiviä kukkapenkkejä sekä kaivaa esiin kissanluukkuja. Rap…

Operaatio kasvimaa

Kuvat MM

Minulla oli tänään maanataivapaa, johtuen lauantaina olleesta työpäivästä. Käytin tilaisuuden tietenkin hyväkseni ja heti aamulla suuntasin mökille.  Sain kuin sainkin kaikki loput lavat täyteen maa-ainesta. Olin ajatellut tekeväni neljä laatikkoa tänään, mutta sää suosi ja koska homma sujui, jatkoin lapiointia laatikko laatikolta. 



 Kuvat MM

Operaatio kasvimaa edistyy. Siirsin monivuotiset yrtit uuteen paikkaan, jotta kykenin laittamaan toisen kuljetuskauluksen kaikkiin kohtiin.


Kasvulaatikoita on nyt yhteensä 13 kpl. Yhdessä on kasvihuone päällä ja 12 ovat ilman.  


Täytyy myöntää, että on aika helpottunut olo. Voin tulevana viikonloppuna keskittyä tulevan kasvihuoneen nurkilla maa-aineksen siirtelemiseen ja kantojen kaivelemiseen. Jos sataa, putsaan takkaa.

Elämäni kallein lounas: tarjosi M. Pinta ja kattoi ja valmisti Hotelli Route Laihia

Söin eilen elämäni kalleimman lounaan. En sano nyt hintaa, mutta lounaan saaminen "ilmaiseksi" edellytti minulta mökin ostamista, joten syystä voin siis sanoa, että empiiristä kokemusta on nyt sitten siitäkin, että oikeasti ilmaisia lounaita ei ole. Olin jo melkein unohtanut koko lounaan, joten syömätömänä lounaasta olisi hyötynyt vain Laihian hotelli- ravintola Route.



Pääsivät yllättämään erittäin positiivisesti tädin nämä kaksi laihialaista yritystä. Ensinnäkin todettakoon, että täti on tehnyt aika monta asuntokauppaa (sekä osake että kiinteistö) elämänsä aikana ja M. Pinta Laihian Lakeuden asunto - ja kiinteistönvälitys LKV [A] Laihian kirkonkylästä pääsi kyllä yllättämään positiivisesti. Asiantuntemus oli aivan omaa luokkaansa.
M. Pinnan 37  vuoden kokemus asunto- ja kiinteistönkaupassa näkyi. Hän on myös julkinen kaupanvahvistaja, joten kiinteistönkauppa hoitui hänen luonaan varsin näppärästi. Lisäksi M. Pinta on toistaiseksi ensimmäinen välittäjä, joka oli koonnut ka…